摘要：
早一些體面離開，由其他本錢實力更強大的玩家進入下半場，調(diào)整股權(quán)結(jié)構(gòu)后的萬科似乎也是一種模范。
今天產(chǎn)經(jīng)圈最大的新聞無疑是融創(chuàng)的孫宏斌以632億元收購萬達旗下13個文旅項目和76間酒店，這是中國房地產(chǎn)企業(yè)間最大的一次收購交易，從媒體的照片上王健林精神矍鑠，笑容可掬，倒是孫宏斌一臉嚴肅，這與之前頒布頒發(fā)投資樂視一樣的嚴肅。
這場巨變來的太突然，坊間傳言，萬達總經(jīng)理級別辦理層也是今天早上收到開會的通知，而在7月9號，王健林還邀請一幫媒體出席活動，為文旅城造勢。不管是業(yè)內(nèi)、萬達企業(yè)內(nèi)還是媒體，均對這次交易體現(xiàn)震驚。
不測的收購背后，萬達可能有難言之隱？
這樣的震驚來源于：從媒體的公開報道和萬達集團的對外信息，文旅城項目是萬達集團重要的組成部分，可以說是重中之重，以這次融創(chuàng)收購的13個項目，總投資意向5000億有余。對于萬達的而言，這是主業(yè)房地產(chǎn)的成功轉(zhuǎn)型，眾所周知2016年，中國的商業(yè)地產(chǎn)并不是很順暢，年末的各地政策徹底把商業(yè)地產(chǎn)打入冷宮，萬達的商業(yè)以各地的商業(yè)中心為代表，通過建設全國城市新區(qū)，獲取低價土地開發(fā)住宅和寫字樓的方式成為很長時間的萬達引以為傲的商業(yè)模式，并被業(yè)內(nèi)認可。
文旅城的項目也是如此，萬達一共布局了16個萬達城，有6個開業(yè)，但背后都依舊有大量的房地產(chǎn)開發(fā)的影子，通過旅游項目獲取遠郊土地，萬達文旅城項目也是如此操作，不但是在國內(nèi)，按照萬達披露的資料來看，萬達還嘗試把類似方式成為“重大文化產(chǎn)品出口”，目標在年底在國外建成四個中國“迪士尼”式的文旅城項目。
所以，5000億的投資意向金額，在項目轉(zhuǎn)化的過程中，不但有獲取大量土地儲備的機會，而土地帶來的溢價、房地產(chǎn)資產(chǎn)的增值、商業(yè)持有運營的收益等等，可以看到遠遠超出5000億的想象，而以地產(chǎn)為主業(yè)，通過多年積累的關系所成就的項目，即使真如王健林所說為了降低負債率，也并不似以往萬達的風格。
從雙方公告來看，雖然這次收購是承債式收購，收購方融創(chuàng)承擔了萬達文旅項目和76間酒店的債務，按照融創(chuàng)中國2016年財報，融創(chuàng)2016年新增土地儲備5394萬平方米，68%自購，花費資金595億元，這種方式的獲取成本不低，所以融創(chuàng)的凈資產(chǎn)負債率約為121.5%，而在2015年，這個數(shù)字僅僅是75.9%。這些收購，包孕42億收購萊蒙旗下物業(yè)，本年1月150億元投資樂視、40億元入股金科、26億購入鏈家6.25%股權(quán)、137億購入聯(lián)想控股旗下41個公司相關股權(quán)及債權(quán)等，前不久融創(chuàng)數(shù)十億收購重慶第一高樓等等。
融創(chuàng)2016年還發(fā)行了100億元永續(xù)債。若把永續(xù)債歸至債務欄目下，這個負債率還會更高，加上2017年的各類收購，算上這次收購，雖然融創(chuàng)和萬達都沒有說出具體的數(shù)字是多少，但可以看到的是融創(chuàng)盡管有900億的現(xiàn)金儲備，但負債率還會繼續(xù)上升，最終負債率還需要看融創(chuàng)中國復盤后的具體數(shù)據(jù)。
盡管萬達王健林曾經(jīng)說過，到2016年底，萬達將不再是房地產(chǎn)企業(yè)，辦事行業(yè)收入要超過其他企業(yè)，成為主要收入來源，而萬達文化集團已形成影視、體育、旅游、兒童娛樂四個產(chǎn)業(yè)板塊，不過可以看到的是，尋求高增長，全力布局的文旅城項目，是萬達無論如何也繞不開的。從數(shù)量上看，萬達賣掉了80%的文旅城項目和70%的酒店項目，如果說要完成2016年定的轉(zhuǎn)型目標，這并不是一個合理的借口，辦事業(yè)的很多辦事都是圍繞著這些物業(yè)進行。
再退一步講，即使是萬達通過交易降低負債率，優(yōu)化流動性，但從2017年年中來看，，萬達公開賬目，2017年Q1，媒體報道萬達還有899.9億現(xiàn)金，如此來看，萬達并非到了需要突然切割重要資產(chǎn)換取流動性。比融創(chuàng)更低的負債率，萬達要流動性，難道更加高負債率的融創(chuàng)就不需要了嗎？
坊間把猜測引向來自6月22日被做空，萬達大跌的“謠言”，或者背后有更加未便明言的原因，歸結(jié)于“陰謀論”，筆者認為，萬達文旅項目，具有高投資高收益，但同樣也遭遇著高風險，6月22日早盤，萬達債券遭遇瘋狂拋售的背后，并非因為“謠言”，而金融界通常是春江水暖鴨先知，絕非會因為空穴來風，萬達在金融系統(tǒng)性上可能出現(xiàn)了巨大的風險，至于風險的巨大原因，可能還需要更多的信息進行分析，如果真是“陰謀論”，那真是“極度深寒”了。
大象轉(zhuǎn)身的背后，也許是王健林真的不想玩了
王健林本身不想再玩的可能性是有必然可能的，從宏不雅觀經(jīng)濟的角度來看，實體經(jīng)濟的低迷是眾所周知的現(xiàn)狀，不少人把原因歸結(jié)到互聯(lián)網(wǎng)電子商務的沖擊，這個沖擊可能有一些，但千萬別低估了房地產(chǎn)行業(yè)的影響力。
